BIM技術(shù)如何應(yīng)用于物業(yè)管理系統(tǒng)？

隨著全球建筑行業(yè)日趨規(guī)?；?、復(fù)雜化、快速化，一種新的技術(shù)在建筑行業(yè)日益成熟并逐步推廣開來——它就是BIM(Building Information Modeling，建筑信息模型)技術(shù)。但是目前整個(gè)BIM技術(shù)的應(yīng)用都集中在前期的設(shè)計(jì)、施工階段。

BIM實(shí)際的外沿更加廣泛，目前在SOHO項(xiàng)目中的應(yīng)用只是BIM平臺(tái)的冰山一角，我們?cè)陧?xiàng)目中也在不斷嘗試將更多的系統(tǒng)、更多的應(yīng)用接入平臺(tái)中，未來BIM除了覆蓋物業(yè)管理，甚至將會(huì)延伸至商業(yè)管理中。我相信在不遠(yuǎn)的將來在建筑業(yè)與運(yùn)營(yíng)管理中，BIM運(yùn)維管理平臺(tái)將整合所有的建筑信息及應(yīng)用，必將在建筑業(yè)匯聚成為一股新的熱潮。

iSagy BIM，基于BIM的物業(yè)管理系統(tǒng)

SOHO中國(guó)作為國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)集團(tuán)，一直致力于將新的技術(shù)與建筑進(jìn)行融合，提升商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，為客戶提供更好的體驗(yàn)。2013年6月，SOHO中國(guó)推動(dòng)旗下的銀河SOHO、望京SOHO建設(shè)能源管理系統(tǒng)，而博尚格大膽的將能源管理系統(tǒng)與BIM技術(shù)相融合，為項(xiàng)目提供具有更高價(jià)值的整體物業(yè)管理解決方案。

這套基于BIM的整體解決方案，使空間信息與實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)融為一體，物業(yè)管理人員可以通過3D平臺(tái)更直觀、清晰的了解樓宇信息、實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)等相關(guān)節(jié)能情況，最終完成3D能效管理平臺(tái)向BIM運(yùn)維管理平臺(tái)的成功轉(zhuǎn)型。該項(xiàng)創(chuàng)新將對(duì)公共建筑的全生命周期管理起到革命性作用。

該項(xiàng)目是對(duì)BIM技術(shù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等的綜合運(yùn)用，涉及信息總覽、水力平衡系統(tǒng)、機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)、感測(cè)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、溫度分布系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)等的物業(yè)管理系統(tǒng)，用于建筑運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的建筑信息管理。

機(jī)械通風(fēng)

機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)通過與BIM技術(shù)相融合，可以在3D基礎(chǔ)上更為清晰直觀的反應(yīng)每臺(tái)設(shè)備、每條管路、每個(gè)閥門的情況。根據(jù)應(yīng)用系統(tǒng)的特點(diǎn)分級(jí)、分層次，可以使用其整體空間信息，或是聚焦在某個(gè)樓層或平面局部，也可以利用某些設(shè)備信息，進(jìn)行有針對(duì)性的分析(如圖2)。

管理人員通過BIM運(yùn)維界面的渲染即可以清楚的了解系統(tǒng)風(fēng)量和水量的平衡情況，各個(gè)出風(fēng)口的開啟狀況。特別當(dāng)與環(huán)境溫度相結(jié)合時(shí)，可以根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況直接進(jìn)行風(fēng)量、水量調(diào)節(jié)，從而達(dá)到調(diào)整效果實(shí)時(shí)可見。在進(jìn)行管路維修時(shí)，物業(yè)人員也無需為復(fù)雜的管路而發(fā)愁，BIM系統(tǒng)清楚的標(biāo)明了各條管路的情況，為維修提供了極大的便利。

垂直交通

3D電梯模型能夠正確反映所對(duì)應(yīng)的實(shí)際電梯的空間位置以及相關(guān)屬性等信息。電梯的空間相對(duì)位置信息包括門口電梯、中心區(qū)域電梯、電梯所能到達(dá)樓層信息等;電梯的相關(guān)屬性信息包括直梯、扶梯、電梯型號(hào)、大小、承載量等。3D電梯模型中采用直梯實(shí)體形狀圖形表示直梯，并采用扶梯實(shí)體形狀圖形表示扶梯。

BIM運(yùn)維平臺(tái)對(duì)電梯的實(shí)際使用情況進(jìn)行了渲染，物業(yè)管理人員可以清楚直觀的看到電梯的能耗及使用狀況，通過對(duì)人行動(dòng)線、人流量的分析，可以幫助管理者更好的對(duì)電梯系統(tǒng)的策略進(jìn)行調(diào)整。

溫度監(jiān)測(cè)

BIM運(yùn)維平臺(tái)中可以獲取建筑中每個(gè)溫度測(cè)點(diǎn)的相關(guān)信息數(shù)據(jù)，同樣，還可以在建筑中接入濕度、二氧化碳濃度、光照度、空氣潔凈度等信息。

溫度分布頁面將公共區(qū)域的溫度測(cè)點(diǎn)用不同顏色的小球直觀展示，通過調(diào)整觀測(cè)的溫度范圍，可將溫度偏高或偏低的測(cè)點(diǎn)篩選出來，進(jìn)一步查看該測(cè)點(diǎn)的歷史變化曲線，室內(nèi)環(huán)境溫度分布盡收眼底。物業(yè)管理者還可以調(diào)整觀察溫度范圍，把溫度偏高或偏低的測(cè)點(diǎn)找出來。結(jié)合空調(diào)系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)的調(diào)整，可以收到意想不到的效果。

水平衡

通過與水表進(jìn)行通訊，BIM運(yùn)維平臺(tái)可以清楚顯示建筑內(nèi)水網(wǎng)位置信息的同時(shí)，更能對(duì)水平衡進(jìn)行有效判斷。通過對(duì)整體管網(wǎng)數(shù)據(jù)的分析，可以迅速找到滲漏點(diǎn)，及時(shí)維修，減少浪費(fèi)。而且當(dāng)物業(yè)管理人員需要對(duì)水管進(jìn)行改造時(shí)，無需為隱蔽工程而擔(dān)憂，每條管線的位置都清楚明了。

租戶信息

BIM運(yùn)維平臺(tái)不僅提供了對(duì)租戶的信息管理，更提供了對(duì)租戶能源使用及費(fèi)用情況的管理。這種功能同樣適用于商業(yè)信息管理，與移動(dòng)終端相結(jié)合，商戶的活動(dòng)情況、促銷信息、位置、評(píng)價(jià)可以直接推送給終端客戶，提高租戶使用程度的同時(shí)也為其創(chuàng)造了更高的價(jià)值。

地下室設(shè)備

一般建筑中，設(shè)備用房、電力用房大多設(shè)于地下室。通過BIM運(yùn)維平臺(tái)，可以對(duì)這些設(shè)備的運(yùn)行情況、設(shè)備信息、備品備件、維修信息等進(jìn)行管理。同時(shí)，與智能停車系統(tǒng)相集合，還可以清除顯示停車狀況，幫助客戶尋找車位、尋找車輛，幫助物業(yè)人員進(jìn)行車庫的統(tǒng)一管理。

視頻監(jiān)控

與視頻監(jiān)控系統(tǒng)的對(duì)接可以清楚的顯示出每個(gè)攝像頭的位置，單擊攝像頭圖標(biāo)即可顯示視頻信息。同時(shí)也可以和安防系統(tǒng)一樣，在同一個(gè)屏幕上同時(shí)顯示多個(gè)視頻信息，并不斷進(jìn)行切換。與傳統(tǒng)的系統(tǒng)相比，其位置信息更為清晰，視頻信息連續(xù)調(diào)用的程度更高，可以大大提升原有系統(tǒng)的功能。

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